В топе склады и офисы — бизнес хочет свое

В Москве завершил работу ежегодный Международный Конгресс Недвижимости. В октябре на него собрались практически все топовые игроки рынка — брокеры, застройщики, девелоперы, риэлторы.

Здесь обсуждают тренды, обмениваются опытом, готовятся к новым реалиям рынка.

Конгресс объединяет участников различных сегментов – городское жилье, загородная недвижимость, коммерция.

Именно коммерческая недвижимость служит неким маркером здоровья бизнеса – как он себя чувствует?

Уверен ли в надежном завтрашнем дне? Готов развиваться вширь и вглубь?

А может, склонен к осторожным шагам и экономии?

Их же задает себе потенциальный инвестор. Ответы на эти вопросы кажутся предсказуемыми, но реальность сложнее, и эксперты фиксируют новые тренды.

Главный из них – переход от аренды к владению.

Бизнес все чаще делает выбор в пользу покупки офисных помещений для своих нужд вместо аренды.

Еще один заметный тренд – локализация. Ценность объекта зачастую зависит не от масштаба помещения, а от точного попадания в пешеходный трафик и транспортной доступности.

Быстрый рост складского сегмента – склады и логистические комплексы остаются в топе для инвесторов на фоне роста рынка онлайн продаж, также в спросе помещения для фулфилмент-операторов ( подготовка товаров для маркетплейсов).

Рост спроса на качественные производственные помещения (локация, мощности, удобные подъездные пути, на собственных земельных участках с развитой инфраструктурой).

Смещение фокуса интереса из столицы в регионы. На фоне высоких цен и конкуренции столичных рынков, инвесторы активно заходят на региональные, где доходность оказывается выше, а порог входа ниже.

Вот этот заключительный тренд должен прямо таки греть сердца и счета инвесторов и владельцев коммерческой недвижимости в регионах. Это в теории. О том, как обстоят дела в Кировской области и насколько близки региону общероссийские тенденции, рассказывает Наталья Садыкова, эксперт по коммерческой недвижимости компании «Регистрационное бюро», ежегодно участвующей в Конгрессе Недвижимости.

Наталья Садыкова: «Во- первых, успокою заинтересованных – рынок коммерческой недвижимости жив и находится в активной стадии оживления после летнего затишья. Уже в сентябре количество обращений выросло процентов на пятьдесят и рост продолжается. Тем не менее, пока процентные ставки по вкладам высокие, инвесторы выжидают, и цены на коммерцию отстают от цен на жилье».

Однако, эти ситуации цикличны, считает эксперт. Три года назад было наоборот, и, скорее всего, со снижением ставки рефинансирования рынок развернется. По ценам сейчас разброс огромный, и порог входа уменьшился.

«У нас сейчас в продаже есть помещения за пять-семь миллионов рублей. Например: Маклина, 47 (цена 4,9 млн, аренда 35+кп), Профсоюзная, 27 (цена 4,95 млн, аренда 44 все включено), Защитников Отечества 120 (7,4 млн, аренда 60 тр+кп). Данный бюджет – это на сегодня цена однокомнатной квартиры, а потенциал собственного использования или доходов от сдачи в аренду выше в разы. Такие помещения охотно снимают и покупают представители сферы услуг, причем практически любых – юристы, бухгалтеры, репетиторы, антиквары, ритуальные услуги, активно развиваются услуги для животных, и это все как раз вот такие небольшие площади», — отмечает собеседница.

По поводу общероссийских трендов: «Да, предприниматели действительно сейчас зачастую предпочитают покупку аренде. Но и требования к офисной недвижимости из-за этого возросли. Качество здания, наличие ремонта и, главное, локация имеют для потенциального покупателя большое значение».

Есть ли в Кирове достойные объекты? Безусловно.

«Сейчас в продаже есть небольшой (160 метров) офис в топовой локации на Владимирской 101, напротив администрации города, рядом с Европейским. Статусное кирпичное здание, в нем раньше был банк, с огромными окнами, высокими, больше трех метров потолками, помещение с хорошим ремонтом, кстати, ремонт выполнен под медицинскую лицензию — был в аренде у стоматологии — мокрые точки в каждом кабинете,- его уже сейчас готовы арендовать представители бьюти сферы, пока потенциальные покупатели смотрят офис под себя, но инвесторам мы всегда предлагаем услуги по подбору арендаторов, я понимаю, что у арендаторов на такие помещения будет спрос».

По площади покупатели стали выбирать офисы чуть меньше, без размаха, рассказывает эсперт. Но требования к качеству объекта — возросли. Тенденцию подтверждает и то, что стало меньше запросов на покупку ГАБ (готовый арендный бизнес), большинство покупателей действительно берут помещения под себя, даже представители бьюти сферы, — недавно было продано помещение, часть которого покупатель решил оставить под свои нужды, другие — сдаются коллегам. «Это кстати источник погашения платежей при использовании ипотеки, банки охотно одобряют кредиты на такие объекты», — отмечает собеседница.

«По росту спроса на складские объекты тоже соглашусь, рынок активизировался. Я уже говорила, что летом было затишье, но когда мы выставили на продажу базу на Грибоедова 1, телефоны взорвались. Производственное здание в черте города с отличными техническими характеристиками (150 квт выделенной мощности, собственный тепловой узел, все дополнительные технические устройства: кран-балки, станки, смотровые ямы, помещения для рабочих — то есть имеется все необходимое для работы автотранспортного предприятия), офисы рядом, диспетчерская, кабинет с медлицензией – это редкое предложение на рынке. Первые несколько лотов мы продали очень быстро, еще несколько есть в продаже и их активно смотрят», — говорит эксперт.

И наконец, об интересе столичных инвесторов. Он, безусловно, есть. И хотя эксперт не считает, что москвичи массово заходят в регион, и интерес к нему, и количество самих инвесторов постоянно увеличиваются. Причина очевидна — низкий порог входа. То, что в Москве стоит сотни миллионов, в Кирове можно купить в разы дешевле.

«Возьмем вышеперечисленные объекты – я привожу в пример те, что выгодны в плане инвестиций – небольшие помещения (40 метров) на первых этажах в центре города под сферу услуг – у нас порог входа 5 миллионов рублей. В столице – от 20 до 45 миллионов рублей. Офис с ремонтом 160 метров в центре Кирова напротив мэрии предлагается к продаже за 18 миллионов, такой же напротив Правительства Москвы будет стоить от 110 до 220 миллионов рублей, склады и производственные помещения на базе в городской черте на Грибоедова – 38 тысяч за метр, в столице цена подобного объекта – от 120 до 250 тысяч за квадратный метр. В общем, при таком гигантском разрыве цен, очевидно, что интерес столичных инвесторов будет расти», — рассказывает Наталья Садыкова.

Конечно, и доходность кировской коммерции ниже, но в итоге, с учетом расходов, в процентном соотношении инвестиции в региональную недвижимость оказываются выгоднее.

Подробная информация по объектам коммерческой недвижимости — в РК «Регистрационное Бюро», телефон: 8(8332) 77-80-19.